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    仓储
    工业地产带动仓储物流快速发展
    发布日期：2011-02-03 03:55:10　浏览数：1768　来源：运友网
    高力国际发布的最新研究报告显示，2009年中国的激励措施以及随之而来的经济大幅增长使得2010年中国的零售总额较上年猛增长17%。然而，这一增长态势既加强了对仓储物流类物业的需求，同时也促使物流开发商发展更多的项目入市。 

    　　高力国际强调，预期2011年上海零售总额增长14%，开发商计划增加400万平方米的仓储空间可能供不应求，因此租金预计将继续增长。 

    　　零售业助力 

    　　在2008年全球经济危机前，以国际物流开发商如安博、普洛斯、盖世理、嘉民集团等为主力军的工业投资市场可以满足国际客户的需求。这是因为这些主要的公开贸易开发商可以依靠其优势资本主导配送中心租赁市场，本土竞争对手则较少较弱。 

    　　值得注意的是，目前零售业迅猛发展成为带动中国物流仓储项目的主力因素。 

    　　高力国际华东区调研部董事高明发现，2009年中国的激励政策以及随之而来的经济大幅增长，使2010年中国的零售总额猛增。一系列原因推动消费零售总额的增长，其中包括全国迅速增长的城镇化率、人民币的升值，以及人们不断增长的收入。 

    　　“目前仓储物业的新增供应量远不及上海零售业的发展。2010年上海仓储物业的新增供应增长了4.4%，而上海零售业市场的增长幅度却高达17.6%。”高明强调，所有这些零售的增长都要求物流仓储空间来保证货物运输，商店备货齐全，消费者可以继续消费。 

    　　已达到满租 

    　　零售的猛增使得上海可租赁的甲级仓储空间十分缺乏。根据高力国际的调查，上海地区配送中心的平均空置率低于7%。 

    　　“入驻率已经高达93%，这对于上海仓储物业来说已经达到了满租的水平。”高明介绍，这种高吸纳率说明零售商们都在盯紧最佳地理位置的仓储空间，开发商们正在拼命竞争以赶在对手前将新项目推入市场，为了发展，不断争取新场地。 

    　　高力国际最新研究报告显示，2010年上海甲级仓储物流的租金比2009年上涨5.71%，从每天每平方米0.89元涨至0.96元。至2011年1月，浦东地区平均租金已达每天每平方米1元。即使未来将有一些新增供应，也依然无法满足零售增长所带来的强大需求，预计2011年平均租金将继续上涨5%~7%。 

    　　高明表示，“与2010年不同，许多开发商现在正在计划于2011年建造配送中心并且完工后向公众市场出租。” 

    　　他进一步指出，“最大的挑战是从财务担保到投入市场需要一段时间，开发商目前都有意加快自己的物业入市开放。” 

    　　场地之争 

    　　根据最新普华永道的研究，尽管政府的激励政策有所削弱，但2011年中国的零售预计将增长14%。零售总额持续增长的趋势将会和零售消费保持一致。 

    　　随着仓储的需求不断增强，土地资源的日益稀缺，那些在与本土有合作的物流开发商将会更加容易获得可用场地，从中获得利润。由于本土开发商与本地政府关系紧密，更容易获得土地，而国际开发商们如果欲控制成本却面临出高价的压力去拿地，其收益率将会被降低。 

    　　值得注意的是，2011年对于物流开发商来说最大的困难是场地受限的问题。 

    　　“这不仅仅是由于物流开发商之间的竞争，也是由于整个房地产市场中将原本属于物流仓储的土地转性成为住宅和零售的发展趋势导致。”高明指出，配送中心一般建在上海偏远的区县，这些地区土地的涨价使得物流开发商很难与其他类型（如住宅）开发商去竞争。 

    　　根据上海政府数据显示，宝山、嘉定、青浦和松江等区物流用地的均价已经下跌2.6%，从每平方米600元降至584元，然而这些区县的住宅用地价格却急速上涨。2008年到2010年，这些地区的住宅地价均价从每平方米4932元上涨至每平方米15129元，涨幅达206%。 
    　
    　高力国际工业部董事英奈哲介绍，受2009年和2010年中国零售和住宅物业的迅猛发展影响，这些土地成交量涨势迅猛。然而，一个住宅开发商建一个30层的公寓，从结构封顶便开始预售，回报可观，而上海仓储类的租金回报率仍然只保持在8%。 

    　　工业地产企稳 

    　　戴德梁行最新报告指出，去年四季度上海全市主要工业园区总体新增供应量约为86000平方米，比去年三季度有所放缓，其中有80%新增供应来自于研发办公物业，张江和漕河泾浦江地区成为了去年四季度供应的主要增长点；厂房物业在去年四季度只有18000平方米的供应，比去年第三季度收缩了一半。 

    　　从去年二季度到四季度的市场需求呈现出逐步放大的迹象。去年四季度的新入驻面积总数达到11.9万平方米，比三季度有22%的增长。而四季度的去化面积中，研发类物业有9.2万平方米，占了所有去化面积的77%。同时，研发类物业的空置率有所下降。这说明市场对于上海研发类工业地产的需求正在逐步扩展。 

    　　戴德梁行华东区研究部主管Shaun Brodie指出，2010年全年租金走势如一条水平线一样平稳。这反映出供求双方希望能进一步稀释金融危机对于价格的影响。另一方面，考虑到2011年的研发类物业的供应量将进一步升高，市场的平均租金可能会因为研发类物业比重的增加而有所抬高。




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