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    温州民资高达八千亿 开发商上门找炒房团引资
    发布日期：2010-05-15 04:02:13　浏览数：1443　来源：互联网
    “GDP都已经是10%的增长了，如果你的资产没涨10%，那说明你OUT了！”对于房地产业的宏观调控，温州炒房团成员周女士颇不以为然。“投资就是投机(多吉)，在温州话里面，投资、投机都是一个发音啊！”温州市中小企业促进协会会长周德文强调说。“说温州人撬动了全国房价，我觉得是抬举温州人了，截至目前，温州人只进入了全国十分之一县级市的房地产市场，对当地楼市的影响有限。与此同时，几乎每天都有各地地方政府和开发商来温州引资，他们才是房地产市场的实际控制者。”5月19日，安徽省广德县县长葛建荣将前往浙江，推销位于广德新城区的700亩土地。

    葛县长对记者说，在广德投资的浙江房企现有9家，占全县房地产企业总数的八成左右。其中，温州皮鞋生产商红蜻蜓集团，已在广德投巨资建成33万平方米的高档楼盘。炒房资金、民间借贷、实业投资共同组成的温州资本，正在潜行全国各地房地产市场。形成了温州炒房团的几大势力。通过观察这几股势力在这轮楼市新政中的表现，也就能大致观测出新政在各地的落实情况。

    远走新疆

    楼忠福对本报表示，随着内地城市化进程加快，房地产业仍然具有刚性的投资需求。有博弈就有缝隙，有缝隙就有温州人。“我正在新疆伊犁看房子，后天去昆明，我们这个团共有21个客户。”5月13日，温州平阳人郑先生在电话里对本报记者表示，目前伊犁期房均价3000元，由于伊犁到乌鲁木齐的铁路新近修通，这个中亚口岸城市的房地产业预计将迎来新一轮行情。郑先生带领温州太太炒房团已经7年了。刚开始他一个人全国各地看房、买房，有了经验，慢慢在温州小有名气，结果吸引了一帮企业家太太跟着看房。

    这次伊犁之行，先由在当地经商的老乡考察伊犁及近郊霍城、霍尔果斯等地楼盘，打听了价格、地段、环境等，最后签了55套，还谈了一个三星级宾馆的转让意向，是建设兵团农四师的一座招待所。“不算贵，总共才2000万上下，主要看这边的发展前景吧。”郑先生说，目前宏观调控影响大家的投资心理，但碰上合适的项目还得大胆买进。郑先生表示，炒房团大多是现金交易，金融紧缩政策对温州人影响有限。例如，一套150平米、单价3万元的房子若降3000元，总价少掉45万元，但剩余405万元房价工薪阶层照样买不起，而对温州游资来说没多大影响。

    据中国银行(4.09,-0.04,-0.97%)温州市中心支行介绍，2009年温州人从国内外汇入温州的资金高达2.5万多亿元，汇出资金2.2万亿元，留在温州尚有近3000亿元。目前，温州民间流动资金高达8000亿元，这笔巨额资金是温州人承受紧缩政策的一大支撑。“但做房产投资的风险确实加大了。”温州柳市房产中介商徐志涛透露，温州人非常讲究资金的杠杆作用，如果首付只需40%，那就能撬起60%的资金。但在“新国十条”出台后，购房全部利用自有资金，那就要更加考验炒房团对于物业升值潜力的眼光了。

    徐志涛告诉记者，目前不少投资者都将目光瞄准了成都、长沙、南昌等二线城市以及部分县城，因为前者觉得二三线城市还有增长潜力，虽然遭遇调控，但多数不属于“房价过高、涨幅过快的区域”，因此受调控影响较小。而准备在新疆开发楼盘的广厦集团董事长楼忠福，对武汉、珠海等地也很看好，理由是武汉将被打造成为中国中部的中心城市，而国家和港澳特区政府正在投资建设港珠澳大桥，区位优势与居住环境都决定两地楼市的升值空间。楼忠福对本报表示，随着内地城市化进程加快，房地产业仍然具有刚性的投资需求。

    深耕海南

    4月份，在琼温商抱团成立了海口温商实业投资有限公司，准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城(12.05,-0.13,-1.07%)项目
    2009年，海南国际旅游岛规划纲要获得国家批准，海南房价迅速蹿至历年最高。去年10月1日，从事纽扣生产的温州人唐先生(化名)与一帮朋友前往海口，目标锁定号称“比肩世界著名旅游度假胜地、打造一个365天度假新国度”的清水湾豪华楼盘。他们一口气“团购”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。但他不满足，第二天偷偷回到售楼部打听还剩38套房源，每平方米9000多元。唐先生当场刷卡首付1000万元，以85折的“团购”统统吃下。如今，该楼盘均价已涨到3万多元。而在发改委的分析报告中，海口1-4月连续四个月新建住宅以同比领涨全国。易居克尔瑞监控的数据表明，今年1月份海口商品住宅6627元/m2，同比上涨61.74%，2、3月份房价也在上涨，2月份7910元/m2，3月份8047元/m2，4月份则是8220元/m2。4月海口商品房成交11300套，同比3月份的2728套，暴涨314.22%。

    公开信息也证明，唐先生现金交易的说法属实——国家统计局数据显示，一季度海南商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。但一季度仅新增个贷32亿，占同期商品房销售额的15%左右，相当于85%是使用了一次性付款方式。同样值得关注的，还有海南政府官员的表态。在一片外来人口推高海南房价的叫嚣声中，海南省长罗保铭最近公开回应：三亚及海口的外来人口投资买房占到总体买房量的80%左右，对于外地人买房未来几年都不会出台限制性政策。“海南也有风险，眼光一定要准！”曾是普通公务员的温州人徐女士感慨道，2005年她在海口投资第一间写字楼，当时购买价格大概在5700元/平方米，面积约300平方米。4年里，这间写字楼的价格一直在9000元上下，年租金收益率不到5%。

    2007年金融危机时，由于对海南房地产市场的信心不足，一些投资客担心被套，纷纷抛售。现在这批人卷土重来，都怕错失良机。“因为通胀压力严重，我们就是要投资固定资产，免得手头的现金贬值。”而随着海南房价迅速蹿高，徐女士投资的写字楼价格也迅速翻番。仅此一套写字楼的投资，便让徐女士获利近520万元。徐女士认为，目前海南房价虽然已在很高的高位上，但到国家停止海南开发政策之前，这个“国际旅游岛”的房价应该不会暴跌。本报从海口温州商会获悉，4月份，在琼温商抱团成立了海口温商实业投资有限公司，准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城项目。

    转战武汉

    当下，已有部分“散户”从上海、海南撤离，进军二三线城市4月16日，温州瑞安人汪广森与一批“团友”带着银行卡前往武汉，次日遭遇新国十条，结果失利而归。不过，去年温州人就成功操作过武昌繁华地段的几个楼盘。汪说，他们一出手就是半栋楼，当时以均价4000元/平方米买下，现在飙升到均价6000元/平方米。据猜测，目前进入武汉楼市的游资保守估计也过了亿元。业内人士透露，短线炒房团真正的利益来源，是给开发商民间融资的利息收入，这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各种手续费不超过10%，但民间融资利率最低年息15%，高一点的，年息可达36%-60%(月息3%-5%)。至于具体的操作规则，首先由开发商以很大的折扣把房子卖给“炒房团”，同时他们会签一个退房协议，在一定期限内，炒房团随时可以退房，开发商也随时可以将房屋出售。这个期限往往是一年或一年半，若过了期限，房子还没有售出，这些房就真正属于“炒房团”，他们可以再以二手房的名义出售。周德文也有过去武汉考察的经历。前不久，他组织温州中小企业老板去武汉考察几个楼盘，刚下飞机就被20多家媒体包围。事后，当地报纸报道称“狼来了！温州炒房团大举进军武汉房地产市场”。新“国十条”出台后，很多开发商专程到温州登门找周德文帮助促销。周表示，以前是北京、上海和杭州的开发商找上门的多，最近主要以沈阳、长春、长沙、武汉、大连等地开发商为主。在通货膨胀预期之下，“炒房团”并没有出现大幅抛售现象。周德文透露，2009年7-10月，山西煤改拉锯战浙商完败，热炒山西煤矿的温州投资客陆续从山西撤退，辗转到杭州、上海，国外则进入迪拜、澳洲等地。12月，热钱从杭州退出，聚集三亚，三亚房价“疯涨”。当下，已有部分“散户”从上海、海南撤离，进军二三线城市。

    民资新36条出台，游资何时回流实业？

    人民银行温州中心支行的一项调查报告显示，60%的被调查企业认为，自己10%~30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”对于房地产业的宏观调控，瑞安塘厦的周女士颇不以为然。周女士家开有一座皮鞋厂，2008年金融危机袭来，出口定单突然少了，机器停工，银行又停贷了，她被迫拿家里刚买的奔驰车抵押，借了民间6分利息的高息贷款。到年底还是周转不灵，只好把上海的三套房子出手还债。皮鞋厂前途“渺茫”，周女士干脆不再对皮鞋厂进行追加投资，拿着回笼的货款开始炒房。“温州、杭州的房价，真是随行就市。我跟着朋友在杭州滨江做，最快的时候一天就能赚10多万元，跟做皮鞋不好比的！”“做实业几乎没有赚头，3%的毛利都没有。”从事眼镜架加工的黄女士算了一笔账：一年买材料花4000万元，产品卖了9000万元，帐面毛利有5000万元。同时，要发工资、水电、利息等管理费3000万元，要交17%增值税、25%所得税及销售额1%的各种附加税，工商、税务、环保等各个部门的开销以及大量应收款。结果，净利润可能为负！黄女士坦言，虽然皮鞋生意亏本，但厂里机器必须运转，通过企业的授信额度以实业名义贷款，也可以用现有的房产作抵押，从银行“周转资金”炒楼，从而规避新政关于按揭贷款方面的限制。

    　　一位知情人士透露，温州已形成至少7个由实体企业支撑的房地产公司，每个公司资金规模在30亿元以上，主要股东来自服装、鞋革、五金等行业。例如，皮鞋制造商奥康和红蜻蜓集团都聚集了数十亿的资金，在昆明、黄冈等地运作商业步行街项目。在温州，最能反映工业景气程度的厂房出租价格，已经从2007年最高时的每平方米25元左右一路下降至目前的个位数。一位经济研究人士说，目前只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。人民银行温州中心支行的一项调查报告显示，60%的被调查企业认为，自己10%~30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。
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